【干货贴】关于房产拍卖最全的科普！

本期导读：

最近一段时间拍卖市场火热，而大多数参加拍卖者大都铩羽而归？是哪里出了问题呢？参加拍卖需要注意的那些事儿？你注意了没有？

在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。

最近一段时间的清拍率持续走高！很多优质的房产进入市场，买家的热情持续高涨。其实从上半年年末，拍卖市场的行情就十分的火爆，很多房产往往参拍人数在10人以上。

每周六各大城市都会有成百上千个拍卖会，拍卖房产类型各有不同，但是参与拍卖的人是日趋增加。拍卖看似是有钱人的游戏，其实是个非常考验人心理的活动，因为这个过程往往充斥着高压却又曲折与离奇。  

需要注意的是：

在澳大利亚，房子一旦通过拍卖成交，不会像一般售房那样向买家提供一般为7天的“冷静期”（Cooling Date）。这就意味着买家会因为缺少足够时间对房子做全面调查，从而增加了购买的风险，比如会忽略房屋结构、内部设施、甚至病虫害等问题。

如果您想要通过拍卖的形式购房，或者您参加了很多拍卖会却一直没有将房产纳入名下，您需要参考这份指南：

No.1 拍卖前的准备工作

拍卖房产可不是看一两次房，然后准备好10%的预付款就够了，就拿最近上周成交的记录来说，位于71 Birrell Street, Queens Park.  的这套房产抢手至极，拍卖前看房人数就达到了100多，拍卖现场更是火爆，最终以190万的价格卖给了一名男子，而该男子除了竞价策略技高一筹，更是对房屋拍卖准备充足。

（1）了解房屋所在区的信息：
首先，必须对自己所购买的房屋周边地区有一定的了解，包括这个区的房产中位价、周边环境、学校交通等。也可以去评估机构获得一份次房产的估价报告，了解一下这套房子及周边的信息。

（2）了解这套房屋的具体信息：
其次应对所拍卖房子的新旧、结构、占地面积、所需交纳的各项费用进行详细的了解。一般的房屋拍卖都会提前一个月安排开放，买家应该抓住看房的机会，实地参观并对房屋做出更真实的了解。

（3）去银行获得贷款审核：
参加拍卖前，你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力，并了解自己的最高贷款额度。这份报告非常重要，它能够告诉你，你能够负担多贵的房产，避免因盲目飙价而不能负担。

（4）找律师进行合同审核：
拍卖前，你需要向卖家中介索取购房合同，提前找律师审核。一旦你在拍卖会竞拍成功后，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同。另外，拍卖会后签署的购房合同也没有冷静期。

（5）准备好订金：
在拍卖之前，参加拍卖的买家应当准备好订金支票。一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付10%的订金。剩余90%的房款将在房屋交接时完成支付。

（6）设定明确地预算拍卖额度：
买家在参加拍卖会之前最好为自己设定明确的预算额度，进行风险控制，因为拍卖现场很容易让人冲动，给出远超自己预算的报价。

切记量力而行！

No.2 拍卖当天的注意事项

参加拍卖当天登记需要您的驾照或护照！！

千万记得！！

只有在登记过后才可以参加拍卖！！

全部参拍人员注册完成之后，就开始进入拍卖程序啦！

在拍卖时，拍卖师给一个建议开始价。买家者可以从低于建议开始价出价也可以从高于建议开始价出价。只要出价，如卖家同意，拍卖师有权接受任何价格而落锤。

-房屋出价：

如果出价缓慢或是尚未开始，屋主可以透过拍卖官出价，以帮助推动价格接近他们的底价。

拍卖过程中，如果买家者少或出价不理想，拍卖师可以暂时停止拍卖去寻求卖家的意见，商讨如何进行。如买家出价已超过保留价格，拍卖师会和卖家确认是否要按照最高出价出售该房产，如卖家同意，拍卖师则说该房产已是 on the market。

-售出：

拍卖官当场需要售出前敲三拍（如一拍，两拍，第三拍和最后一拍……售出）。如果您成功买到，您会在拍卖上当场被要求支付（通常）10%的定金。

如出现有争议的竞标，拍卖师是唯一的仲裁者，拍卖师的决定是最终的决定。为保护卖家的利益，拍卖师有权拒绝接受任何出价。

落锤之后不能再出价。

落锤之后买家要立刻签合同并付合同价格的10%。通常用个人支票来付。

落锤之后已绑定买家，买家在合同上签字，签署合同后，对于买家来说没有冷静期，不能反悔。

买家需要在买家前做好所有的房产调查事宜：

*买家者如需要申请FIRB, 需要在参加拍卖前就申请好。FIRB可颁发一个证书允许买家竞拍在一定价格范围内的任何房产。

*如没有拍卖成功，拍卖师可以和出价最高的买家者讨价还价以试图在低于保留价格的范围内成交。

- 流拍：

如果此房屋没有达到底价，此房屋可能会流拍。最高出价者可能会被要求议价，但最高出价者有权不再议价。

如果房产流拍，也不要乱了手脚，在达到卖家设定的底价之前，拍卖师会一直鼓励出价。如果最终未达到底价，这套房产很有可能会流拍。出价最高者最先有权与卖家协商出售事宜。

拍卖和私人协约这两种买房方式有很大的不同。

如果通过拍卖的方式购得房产，就没有可以改变心意的冷静期，必须无条件签订合同。这意味着，如果买家计划进行房屋或虫害检查（建议检查），那么就必须在拍卖前进行。

如果通过私人协约购买房产，买家就可以签订有条件合同。在私人协约中，自签订合同起买家将有3个工作日的冷静期，除非该协约是在公开拍卖前或后三天内签订的。

No.3 这些拍卖/竞价策略你需要知道！

1. 拍卖也是一场与中介的过招：

许多购房者都觉得在参加拍卖会之前应该和房产中介通个气，殊不知在澳洲大多数的房产中介都是为卖家服务的。第一次见面的时候中介一般都会问你的预算是多少或者干脆问你会出多少价，这时你一定不要将自己的底牌亮出，应该采取含糊其词的方式，让对方猜不透。

2.竞拍成功的诀窍：

*有自信地参与竞拍！气质这块一定要拿的死死的！战略上藐视对方，战术上重视对方！

*一定要向拍卖师了解相关信息，包括有谁参与竞拍或该房产进入房产市场的时间。

*最后，清楚自己竞拍价格的上线！！切记情绪化拍卖！！拍卖成功的房产没有冷静期，一定要量力而行！在拍卖前必须设定一个愿意承受的最高价格，并严格遵守这一标准。