澳洲建房流程及房屋质量– 防入坑必读!

中国人特别喜欢投资有经济头脑，但凡来到澳洲都忍不住想入手地产。要想在澳洲入手地产无论是自住还是投资，第一步至少了解当地的建房流程以及对房屋质量的把控。首先，我们要对政府申请标准有个自我了解以及认知，做到心里有数不容易。接下来还是看房屋质量，这跟建造人和开发商的有着密切联系， 选对人事与愿违选错人百般头疼，施工队伍在这里会起到重要角色。下面我们来了解澳洲造房标准和如何选择来减少一些不可控因素！

在澳洲想拥有一桩全新别墅，不是特别简单的事情但也不那么复杂，你有以下几个选择：

01 买空地，自己做三通一平（通水电煤，价格为15-20万，看地区，面积)，申请政府批文（1-2万），自己联系设计师，建筑商。我总结过，建一个房子，要注意的事情约有80件，打交道的人约有50个，如果都能知道个大概，就可以建房子了。

02 买旧房子，装修，大改动还是需要政府批文联系装修公司。

03 选择新造好的别墅，Duplex, townhouse以及最火热的house & land package。

走第一种，新房子自己搞拿政府批文是件巨头疼的事情，二手房的话不做好充足准备也不是轻而易举的事。讲到二手房的话，这就在今年初小编亲眼目睹，当时北区房源一拿出来基本都有30-50人一起围观，拍卖，拍卖成功后立刻要交10%定金，且无冷静期，若毁约的话，10%还要立马归房东。就悉尼来说，一共有800多个区，大多数区政府对土地的密度，限高都不一样。更可怕的是，政府批文短则半年长则几年，如果你家门口有棵受保护的树，你邻居又极力环保那更遥遥无期，机会及成本不成对比。如果选择二手房，那为啥不知买新造好的，等别人造完住好自己再接手吗？

于是我觉得最适合我们的还是第三种，这个流程把控和风险都降低， HOUSE AND LAND PACAKGE 其实就是最简单最省心省时的，只要选好地块跟好开发商那合同明确的情况下基本不用操心，好比在批发一个道理!

建房流程

关于整个造房流程其实都大同小异，细节决定成败，好的builder和开发商在资料就清晰可见这些细节。从Concrete Slab, 下层Brick Veneer结构，上层Render, concrete tiles, 到前面房子单车库带一个车位，后面房子双车库，Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空调，大概时间花费在6到7个月左右，前提条件是Planning Permit 已经拿到，Working Drawing 确认，各种准备材料已经齐全，DA（政府批文）也批了，那么开始开始了

01 首先打地基 SLAB

1, Site Cut 平地

坑洼的地自然没法建房子，先要平整一番，找Excavator, 给一份施工图，图上有Floor Level, 根据floor level 再往下挖个150。当然，有些地坡度很大，有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之后，地平了，没用的Top Soil被清走了

2, Set-out

Set-out 的目的上确定房子准确的位置，墙从哪儿开始，从哪里结束，专业的Land Surveyor来做这个，他们会在两面的fence上定一系列钉子，之后建房子的人在两个钉子拉一条线，用来确定墙从哪里开始，哪里结束。

3, Drainage & Sewerage Underground Work

地下污水管道和雨水管道要进去，Drainer会根据图纸，把厕所，浴室，洗手盆，厨房洗碗盆，洗碗机，洗衣机等处的污水口留好。

4, Concrete Slab

Excavator这时候要回来Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根据前面Set-out的标记进行，Footing 一般是宽300~450，深450~600，偶尔会需要打桩，总之一切根据结构图走。挖好了，先在Concrete Slab下面垫一层沙床Sand Bed, 然后放一层Waterproofing Membrane, 黑色的一层防潮塑料膜，然后铺钢筋, 然后，浇筑混凝土。

Slab 结束，工程的基础阶段结束，一般建筑公司在这时候会发出一张15%的Invoice，这在house & land 合同里都会明确标注。

02 结构 FRAMING

1, Framing Wall

木工第一件事就是在concrete slab上画墙线，然后就看出各个底层房间的位置了，假定slab没有错误，下水管道都在位置上，拿墙就可以起了，跟着施工图做，有窗，有门，有开口的地方留着，具体跟着施工图走，还要看看strutural drawings哪里有steel beam，哪里有steel column，该加木头的加木头，该留空得留空，一般底层2.4米层高。

2， Structural Steel

一般超过4.5米的跨度，Timber就不够了，要用Steel。

用Steal的地方有这么几个：

- 双车库超过5米宽，需要Steel Beam

- 大的Steel Beam, 需要Steel Volume

- Garage Door上面的Lintel 是Steel 的

- 外墙是砖结构，遇到门窗需要Steel过梁

3， Brick Work

Brick Layer也算是一个大Trade了，Slab完成之后，先过来把Garage做了，原因前面说过了。然后他们要等Carpenter把窗都装好，才继续进行外墙。

4，Posi & Truss

Steel 结束，就放Posi, 一种外结构硬木，内铁支撑的框架，高度300，宽度正常hard wood 90, 长度不定。这个结构直接放在第一层墙或者Steel Beam 上，中空可以走电线和管道。之上放一层Floor board, Floorboard 之上放第二层墙架，然后放顶架Truss。

之后Building Surveyor 对Framing要进行验收。

现在Framing 也结束，另一张Invoice要从建筑公司寄来。

03 安门窗 LOCK-UP

1, Scaffolding脚手架，一般常用3种，

- Walk way，特点是便宜，能用这个就用这个

- Quick Stage，有些直墙必须用，从一层上去的，贵

- Pitch Platform 在一层roof 上，和walk way结合使用。

2, Fascial & Gutter, Downpipes

Colourbond铁皮，Downpipe间距不超过12米，Gutter要有一定slope

3, Roof Tiles

上瓦之前，要放脚手架，和安全护栏，木工把tiles batten都订好，tiles installer 通过tile rail把瓦送到楼顶。

4, Upper Floor Render & Eaves

Eaves 用Cement Sheet, 然后直接刷漆，脚手架下了之后，刷漆就难了

5, Entrance Door

通往外面的的门，除了车库门，上个临时的锁，这就算Lock up了。

OK, Lock Up 结束，又有一张Invoice要付了。

04 整修 FIXING

1, Rough in

Plumber 水，煤气，污水管先做，然后电工布线，空调布线，intercom, 网线，etc, 总之墙内的所有东西入墙，空调，电视天线，进屋顶。

2, Plaster

定石膏板。

3, Staircase

因为2层上石膏板的原因，Staircase一般房子石膏板之后。专业人做，楼梯下面一般作为储物间。

4, Fixing Carpentry

石膏板结束，Fixing木工开始做Archive and Skirting, 装室内的门。中间有些事情是分先后的，没有经验的fixing carpenter，经常要返工。

5, Painter

石膏板结束后，电工，空调工，回来在石膏板上挖洞，然后，Paiter可以油漆了，油漆前两遍是Spray，最后一遍是用roller, 一遍天花板直接三遍，墙体只做两遍，最后一遍需要plaster回来patch up之后再做。

6, Tiler

Tiler石膏板后，做waterproofing, 2遍，carpenter应该已经把shower tray和bathtub放进去了。Vanity固定好，再铺瓷砖，一是省砖，二是vanity比较稳。但也有先铺砖，再进Vanity,直接粘上去，没那么结实，但防水比第一种好。

7, Kitchen

Kitchen石膏板上了就可以进了。

8, Vanity and Tabwares

这个要Preorder, 运到工地，Vanity一切装好，Tabwares是Plumber来装。

厨房（不含benchtop)，瓷砖结束，Fixing 就算结束，一张invoice飞来。

05 收尾工作 PACKING-UP

1, Floorboard & Carpet

地板分几种，laminate,  Bamboo, Hardwood Timber, Engineering 等

地毯主要是颜色和厚度。

2, Wardrobe

衣橱是细木工的活

3, Fit-off

灯，开关，等都安装吧。

4, Appliances

家电安装

5, Meter Boxes

电表，水表，煤气表，各种地下，地上都在Driveway之前搞定

6, Driveway & Crossover

车道搞定，Crossover通常需要Road Open Permit，还需要Council Inspection.

7, Landscaping including Fence

花园，Fence

房屋质量

聊完造房流程我们讲讲房屋质量。在澳洲施工队门槛很低，在澳洲市场上面的builder参差不齐自己就可以申请做home builder来造房，但有经验跟没有经验的差别就大了。来听听Tony大师我的师兄在『建房合同重点』一文中就提到，施工队要做到有当有影响力和不是一味听取客人，要结合实际情况上对政府规范下对工人都要规范。真正在悉尼能做到这几点的开发商真的要下工夫找，可以参考看每年政府公布的还有获奖项的施工单位。不能因为听说价格便宜或是一些无谓的省料而抄近道结果吃了大亏！

“例如，客人自己在国内找到了更好的铝合金窗的供货，价格更便宜，并且供货商帮忙安装好了；但是施工方是需要为整栋房子的建造负责保修的，新的铝合金窗不一定就能完全满足澳洲本土规范。“

“再例如我们华人很喜欢的智能马桶盖，如果客人指定要装智能马桶盖，但是这个并不符合澳洲建材规范，那么施工队是有权力，有这个责任不执行的。不然拿不到验收合格证，施工队还是要负全责的。“

师兄文章还提醒我们最后验收时，检察官（council）是亲自派人来查排污系统的，在施工进行中水工部分也应改由施工部门安排，而不是擅自寻求相熟的水工，最后得不偿失审批没过自己口吃黄连。我之前接触过商铺也好公寓住宅也都是一个道理，每个大楼strata有自己相对应的防火及mechanical 来负责，如因为熟人或是贪便宜用了不合规的，大楼有权不给你发放OC。所以相对应house & land package还属于能参与流程接触设计，又能防止入坑降低风险的选择，说白了一条龙服务还有人兜着，最后买家只需拿钥匙验收即可。这是经验值在那，给不熟悉开发的买家开辟一条捷径。

总结一下在澳洲部分价格的高低是有他的道理，人工确实贵也是众所周知的。如果是澳洲本土施工队又被评选出来的贵就是贵得有道理，毕竟这国家的制度摆在那无证无保障就不许开工，没保险不上税也可以停你工，任何一代手续都有它的意义所在，所有经可能都在买房前了解清楚以及仔细阅读合同，来保证质量和流程都是属于澳洲standard就不会建完了没法住进去，或者转卖都没人接手的程度。